Покупка недвижимости в Казахстане россиянином: порядок сделки и подводные камни
Что иностранцу продадут, а что нет, где проходит запрет по земле, зачем ИИН, нужен ли нотариус, сколько идет регистрация права и какой налог ждет при перепродаже.
Фото: Новый жилой комплекс в Алматы: светло-бежевый фасад с темными вставками и лоджиями, на первом этаже кафе и магазины, вдоль дома припаркованы машины. Lijingys, CC0
Содержание гида12 разделов
Квартиру в Астане или Алматы гражданин России покупает почти так же, как местный: вид на жительство для этого не нужен. А вот с землей все иначе, и именно на ней сделка разваливается.
Разбираем по Земельному кодексу и закону о государственной регистрации прав, что иностранцу можно купить, как проходит сделка и какой налог ждет при перепродаже.
Коротко
- Квартира иностранцу доступна. Доля в общем имуществе дома, включая землю под ним, неотделима от права на саму квартиру, отдельно ее покупать не нужно1.
- Земли сельскохозяйственного назначения иностранцу запрещены прямо, как и любой участок в пограничной зоне1.
- Без ИИН сделки не будет. Идентификационный номер применяется при государственной регистрации недвижимости, а иностранцу его формируют только при личном обращении на территории Казахстана2.
- Нотариус не обязателен. Закон отдельно описывает регистрацию нотариально не удостоверенной сделки и дает на нее один рабочий день3.
- Собственником вы становитесь не при подписании договора, а с момента государственной регистрации права3.
Что иностранец вправе купить, а что нет
Земельный кодекс перечисляет отдельно, что бывает в собственности гражданина Казахстана, и отдельно - что у иностранца. Второй список короче.
«В частной собственности иностранцев, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц (негосударственных) могут находиться земельные участки для целей, указанных в пункте 3 настоящей статьи, за исключением земель, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и лесоразведения».
Пункт 3, к которому отсылает эта норма, говорит про земли «под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями»1. А садоводство, дачное строительство, личное подсобное хозяйство и индивидуальное жилищное строительство стоят в пункте 2 - в списке для граждан Казахстана1.
| Объект | Иностранцу |
|---|---|
| Квартира в многоквартирном доме | можно |
| Дом вместе с участком под ним | можно |
| Участок под застройку или застроенный зданиями | можно |
| Пустой садовый, дачный участок, земля под личное подсобное хозяйство | в списке для иностранца этого нет |
| Земли сельскохозяйственного назначения | прямой запрет статьи 241 |
| Любой участок в пограничной зоне | прямой запрет статьи 231 |
Запрет на сельхозземлю написан без оговорок: иностранцы «не могут обладать земельными участками сельскохозяйственного назначения на праве частной собственности или землепользования»1. Аренда такой земли тоже закрыта.
Купить то, чем владеть нельзя, не получится «по-тихому». Кодекс дает три месяца на отчуждение или переоформление такого права, после чего акимат подает иск о возврате участка, а сами сделки, заключенные в нарушение кодекса, объявлены недействительными1. Поэтому целевое назначение участка смотрят в идентификационном документе на землю до денег, а не после.
Отдельная ловушка с частным домом: права на здание и на землю под ним кодекс называет неотделимыми и запрещает отчуждать одно без другого1. Предложение оформить «только строение» регистрацию не пройдет.
Что сделать до сделки
- Получить ИИН. Он применяется при государственной регистрации недвижимости, а иностранцу его формируют только при личном обращении в Казахстане24.
- Открыть счет в казахстанском банке, если расчет будет безналичным.
- Проверить обременения. Залог, арест и запреты на распоряжение регистрируются в правовом кадастре, и сведения о них выдают по запросу любого физического лица3. Данные о правах самого владельца дадут только с его письменного согласия3.
- Взять идентификационный документ на земельный участок, если покупаете дом или землю: без него регистрацию не проведут3.
- Выяснить, женат ли продавец. В заявлении указывают сведения о супруге либо об отсутствии брака, а при долевой собственности заявление подают все участники с соблюдением права преимущественной покупки3.
Задаток оформляют письменно, иначе соглашение ничтожно: сорвалось по вине продавца - он возвращает двойную сумму, по вашей - задаток остается у него5.
Нотариус: обязателен или нет
Обязательным нотариальное удостоверение договора продажи жилья в Казахстане не сделано: закон о государственной регистрации отдельно описывает «нотариально не удостоверенную сделку», ставит ей свой срок регистрации и требует, чтобы заявление подали все участники лично3.
Через нотариуса. Заявление вправе подать любая сторона, а чаще нотариус сам отправляет электронную копию договора в цифровую систему правового кадастра, и регистрация идет без заявления участников3. Пошлина за удостоверение договора об отчуждении недвижимости в городе для посторонних друг другу сторон - 7 МРП, то есть 30 275 тенге при показателе 4325 тенге на 2026 год; по ипотечному жилищному займу - 2 МРП, в сельской местности - 0,7 МРП67.
Без нотариуса. Дешевле, но регистрирующий орган сам проверяет подлинность подписей, дееспособность сторон и соответствие воли волеизъявлению3, а явиться нужно всем вместе.
При безналичном расчете по сделке в простой письменной форме регистрирующий орган с согласия сторон сам направляет уведомление о произведенной регистрации в банк, где открыт счет для обеспечения сделки3. Это законный способ не отдавать деньги раньше, чем право перешло к вам.
Когда вы становитесь собственником
Не при подписании договора и не при передаче ключей.
«Права (обременения прав) на недвижимое имущество… возникают с момента их государственной регистрации… Если в регистрации не будет отказано, моментом государственной регистрации признается момент подачи заявления».
Подают заявление, правоустанавливающий документ и документ об оплате регистрации3. Цену услуги закон не называет: ее устанавливает уполномоченный орган, координирующий Государственную корпорацию «Правительство для граждан»3.
| Как оформляли сделку | Срок регистрации |
|---|---|
| Обычный порядок | 3 рабочих дня3 |
| Сделка без нотариального удостоверения | 1 рабочий день3 |
| Ускоренный порядок по желанию заявителя | 1 рабочий день3 |
| Цифровая регистрация через нотариуса | 1 рабочий день после подтверждения оплаты3 |
После регистрации правовой кадастр и правоустанавливающий документ становятся единственными источниками информации о ваших правах3.
Налог при продаже: два года решают все
Держать квартиру два года выгоднее, чем 23 месяца.
«Доход физического лица не образуется при реализации… жилищ, дачных строений, парковочных мест, кладовок, гаражей… которые находятся на праве собственности у такого физического лица два года и более с даты регистрации права собственности».
Продали раньше - возникает доход от прироста стоимости: разница между ценой продажи и документально подтвержденной ценой покупки6. Нет документов о цене приобретения - возьмут оценочную или кадастровую стоимость6, поэтому договор и платежки храните столько же, сколько владеете квартирой.
Ставка зависит от того, налоговый вы резидент Казахстана или нет.
- Резидент платит по прогрессивной шкале: 10 % до 8500 расчетных показателей облагаемого дохода за год, то есть до 36 762 500 тенге, и 15 % с превышения67. Декларация о доходах и имуществе - не позднее 15 сентября следующего года6.
- Нерезидент платит 15 % с прироста стоимости6. Декларацию подает не позднее 1 июля следующего года, а налог платит сам в течение десяти календарных дней после этого срока6.
Когда вы становитесь резидентом и как начисляют ежегодный налог на имущество - в статье про налоги для физлица.
Дает ли покупка жилья вид на жительство
Нет. И это не «обычно нет», а прямое следствие текста закона.
Закон «О миграции населения» перечисляет, кто обращается за разрешением на постоянное проживание: приехавшие по визе на постоянное проживание, по инвесторской визе, по перечню востребованных профессий, беженцы, этнические казахи и прибывшие из безвизовых стран8. Слов «недвижимое имущество» в перечне нет. Россиянин попадает в список как гражданин безвизовой страны, и квартира в Алматы на это никак не влияет.
Своя квартира не заменяет и документ о жилище из пакета на ВНЖ. Правила требуют нотариально заверенный договор либо нотариально заверенное заявление физического или юридического лица о предоставлении заявителю жилища и постановке на регистрационный учет на срок не менее 180 календарных дней9. Исключения для собственника в перечне не написано, так что уточняйте этот пункт в миграционной службе заранее.
Что покупка дает - это свой адрес и независимость от арендодателя. Основания для статуса разобраны отдельно: ВНЖ Казахстана.
Частые ошибки
- Купить дачный или садовый участок «как все». В списке того, что может быть в частной собственности иностранца, ни садоводства, ни дачного строительства нет1. смотрите целевое назначение в идентификационном документе на участок до задатка.
- Оформить дом без земли. Права на здание и на участок под ним кодекс называет неотделимыми и запрещает отчуждать одно без другого1. требуйте, чтобы в договоре был и дом, и участок.
- Отдать деньги при подписании договора. Право собственности возникает с момента государственной регистрации, а не подписи3. рассчитывайтесь безналично и попросите направить уведомление о регистрации в банк3.
- Проверить объект «по словам продавца». Информация о зарегистрированных обременениях выдается по запросу любого физического лица3. закажите сведения об обременениях сами, до сделки.
- Продать через полтора года. Налога нет только при владении два года и более с даты регистрации права6. если продажа близко к сроку, посчитайте месяцы от даты регистрации, а не от даты договора.
Частые вопросы
Нужен ли вид на жительство, чтобы купить квартиру в Казахстане?
Может ли россиянин купить землю под строительство дома?
Кодекс разрешает иностранцу участки под застройку и застроенные зданиями, включая жилые, и запрещает земли сельскохозяйственного производства и лесоразведения1. Индивидуальное жилищное и дачное строительство названы в пункте для граждан Казахстана1, поэтому целевое назначение участка проверяйте до сделки.
Сколько идет регистрация права?
Три рабочих дня в обычном порядке и один рабочий день, если сделка не заверена нотариально, если вы попросили ускоренный порядок или если регистрация цифровая через нотариуса3.
Сколько стоит нотариус?
Что будет, если продать квартиру через год?
Короткий алгоритм
- Получите ИИН при личном обращении в Казахстане2.
- Проверьте целевое назначение земли, если берете дом или участок1.
- Закажите сведения о зарегистрированных обременениях объекта3.
- Договоритесь о форме договора: у нотариуса дороже, но заявление подает одна сторона36.
- Задаток оформите письменно5.
- Рассчитывайтесь безналично и попросите уведомить банк о регистрации3.
- Подайте документы на регистрацию и дождитесь записи в правовом кадастре3.
- Дату регистрации права запишите: от нее считаются два года до безналоговой продажи6.
Что еще почитать
- Полный гид по Казахстану - виза, сроки, налоги, банки и быт со ссылками на оригиналы законов.
- Аренда жилья в Казахстане - если решаете, снимать или покупать.
- Налоги в Казахстане для россиянина - когда вы становитесь резидентом и что платите как собственник.
Источники и оригиналы
9 документов, по которым написана статья. Каждый оригинал скачан и лежит у нас — если официальный сайт изменится, текст, по которому мы писали, останется доступен.
Законы и официальные документы страны
Земельный кодекс Республики Казахстан, кодекс РК от 20.06.2003 № 442
текст ИПС «Әділет», скачан 02.09.2026; статьи 23 и 24 приводятся с изменениями по Закону РК от 30.06.2021 № 59-VII (введён в действие с 01.01.2022), статья 62 — в редакции Закона РК от 15.07.2025 № 207-VIII, статья 66 — с изменениями по Закону РК от 17.07.2025 № 213-VIII
Что иностранец вправе иметь в частной собственности в Казахстане: пункт 4 статьи 23 (земли под застройку и застроенные зданиями, включая жилые, кроме земель сельскохозяйственного производства и лесоразведения), запрет на участки в пограничной зоне, прямой запрет статьи 24 на земли сельскохозяйственного назначения, неотделимость прав на здание и на землю под ним (статья 52), доля в общем имуществе кондоминиума при покупке квартиры (статья 62) и последствия покупки того, чем владеть нельзя: три месяца на отчуждение и недействительность сделки (статья 66).
В частной собственности иностранцев, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц (негосударственных) могут находиться земельные участки для целей, указанных в пункте 3 настоящей статьи, за исключением земель, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и лесоразведения. Земельные участки, расположенные в пограничной зоне Государственной границы Республики Казахстан, не могут принадлежать на праве собственности иностранцам, лицам без гражданства…
— статья 23, пункт 4
Закон Республики Казахстан от 12.01.2007 № 223 «О национальных реестрах идентификационных номеров»
текст ИПС «Әділет» по состоянию на 26.08.2026, с изменениями по Закону РК от 24.06.2026 № 326-VIII
Что такое ИИН, где он нужен, как его получает иностранец и в каком документе он закрепляется.
Формирование индивидуального идентификационного номера для иностранных граждан и лиц без гражданства осуществляется при нахождении их на территории Республики Казахстан и только при личном обращении в регистрирующие органы в целях идентификации личности в соответствии с законодательством Республики Казахстан.
— статья 9, пункт 6
Закон Республики Казахстан от 26.07.2007 № 310 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»
текст ИПС «Әділет», скачан 02.09.2026; статья 20 приводится с изменениями по Закону РК от 09.01.2026 № 256-VIII, статья 23 — с изменениями по Закону РК от 26.01.2021 № 412-VI, статья 5 — с изменениями по Закону РК от 12.02.2026 № 263-VIII
Порядок сделки с недвижимостью: какие права и обременения регистрируются (статьи 4 и 5), с какого момента покупатель становится собственником (статья 7), кто и что подаёт на регистрацию при нотариальной и ненотариальной сделке (статьи 21 и 22), сроки регистрации, включая один рабочий день (статья 23), цифровая регистрация через нотариуса и уведомление банка при безналичном расчёте (статья 20), а также кому правовой кадастр выдаёт сведения об обременениях (статья 17).
Права (обременения прав) на недвижимое имущество в соответствии со статьями 4, 5 и 6 настоящего Закона, подлежащие обязательной государственной регистрации в правовом кадастре, возникают с момента их государственной регистрации, если иное не установлено настоящим Законом и иными законодательными актами. Если в регистрации не будет отказано, моментом государственной регистрации признается момент подачи заявления.
— статья 7, пункт 1
Правила оказания государственной услуги «Формирование и корректировка индивидуального идентификационного номера иностранцам и лицам без гражданства, временно пребывающим в Республике Казахстан», утверждённые приказом Министра внутренних дел Республики Казахстан от 27.03.2020 № 258
зарегистрирован в Министерстве юстиции РК 31.03.2020 № 20201; Правила — в редакции приказа Министра внутренних дел РК от 29.02.2024 № 185; текст ИПС «Әділет» по состоянию на 29.08.2026
Как иностранец получает ИИН: личное обращение в ЦОН по месту пребывания, заявление и действительный загранпаспорт, срок один рабочий день, услуга бесплатная, результат — регистрационное свидетельство; основания отказа.
Со дня сдачи пакета необходимых документов услугодателю, в Государственную корпорацию – 1 (один) рабочий день; максимально допустимое время ожидания для сдачи пакета документов в Государственную корпорацию – 15 (пятнадцать) минут; максимально допустимое время обслуживания в Государственной корпорации – 20 (двадцать) минут.
— приложение 4 к Правилам, строка 3 «Срок оказания государственной услуги»
Гражданский кодекс Республики Казахстан (общая часть), кодекс РК от 27.12.1994 № 268-XIII
текст ИПС «Әділет», скачан 02.09.2026; параграф 8 главы 18 «Обеспечительная плата» введён Законом РК от 12.07.2022 № 138-VII, статья 292 приводится с изменениями по тому же закону
Чем в казахстанском праве оказывается «депозит» за квартиру: перечень способов обеспечения обязательства в статье 292, обеспечительная плата (статьи 338-5 и 338-6) и задаток (статьи 337 и 338) — что из этого возвращается, когда и на каких условиях.
Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон может быть обеспечено передачей одной из сторон в собственность другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительная плата).
— статья 338-5
Налоговый кодекс Республики Казахстан (Кодекс РК от 18.07.2025 № 214-VIII ЗРК), статьи 363, 382, 383, 418, 667, 682, 695 и 697
новый кодекс, введён в действие с 01.01.2026; текст с изменениями по Закону РК от 11.06.2026 № 308-VIII
Деньги вокруг сделки: пошлина нотариусу за удостоверение договора об отчуждении недвижимости в городе и на селе (статья 667), налог при продаже — когда дохода не возникает вовсе (статья 382), как считается прирост стоимости (статья 383), ставка резидента по прогрессивной шкале (статья 363) и ставка нерезидента 15 процентов (статья 682), сроки декларации и уплаты для резидента (статья 418) и для нерезидента (статьи 695 и 697).
Доход физического лица не образуется при реализации, передаче в качестве вклада в уставный капитал юридического лица следующего имущества: 1) расположенных на территории Республики Казахстан жилищ, дачных строений, парковочных мест, кладовок, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства, которые находятся на праве собственности у такого физического лица два года и более с даты регистрации права собственности
— статья 382, пункт 5, подпункт 1)
Закон Республики Казахстан от 08.12.2025 № 239-VIII ЗРК «О республиканском бюджете на 2026 – 2028 годы»
закон от 08.12.2025 № 239-VIII ЗРК, введён в действие с 01.01.2026
Месячный расчётный показатель на 2026 год — через него считаются все казахстанские пороги и пошлины.
Установить с 1 января 2026 года: 1) минимальный размер заработной платы – 85 000 тенге… 4) месячный расчетный показатель – 4 325 тенге
— статья 7
Закон Республики Казахстан от 22.07.2011 № 477-IV «О миграции населения»
текст ИПС «Әділет» по состоянию на 26.08.2026; статья 6 — с изменениями по Закону РК от 27.09.2025 № 220-VIII
Базовый срок безвизового пребывания; обязанность самого иммигранта зарегистрироваться и отдельная обязанность принимающего лица по учёту; порядок получения разрешения на постоянное проживание; выдворение.
Срок временного пребывания в Республике Казахстан иммигранта, прибывшего в Республику Казахстан в порядке, не требующем получения визы, не может превышать тридцать календарных дней со дня пересечения Государственной границы Республики Казахстан, суммарно девяносто календарных дней в течение каждого периода в сто восемьдесят календарных дней, если иной порядок не установлен соглашением Республики Казахстан с соответствующей стороной или Правительством Республики Казахстан.
— статья 6, пункт 4
Правила выдачи иностранным гражданам и лицам без гражданства разрешения на временное и постоянное проживание в Республике Казахстан (приказ Министра внутренних дел РК от 04.12.2015 № 992)
Правила в редакции приказа Министра внутренних дел РК от 29.06.2026 № 454; приказ зарегистрирован в Минюсте РК 20.01.2016 № 12880
Что нужно для разрешения на постоянное проживание, сколько его рассматривают и сколько стоит.
С момента сдачи пакета необходимых документов – 45 (сорок пять) календарных дней… размер оплаты составляет – 4 месячных расчетных показателей, установленного на день уплаты государственной пошлины.
— приложение 7, пункты 5 и 8 перечня основных требований