Аренда жилья в Казахстане: где искать, какой депозит и на что смотреть в договоре

Ни Гражданский кодекс, ни закон «О жилищных отношениях» не связывают наем жилья с гражданством: кому сдавать квартиру, решает собственник1. Зато к самому договору требования есть, и на них держится все остальное - от возврата депозита до вашей регистрации по адресу.

Разбираем по кодексу и по жилищному закону: кто вправе сдавать, что должно быть в договоре, чем оказывается залог за квартиру и почему согласие хозяина на вашу регистрацию - его обязанность, а не любезность.

Коротко

нет нормыо размере депозита за квартиру

письменноединственная форма договора найма жилища

3 месяцапредупреждение о выселении по бессрочному договору

6 месяцевможно отсутствовать в квартире без согласия хозяина

• Договор найма жилища заключается только в письменной форме - это прямая норма Гражданского кодекса2. То же требование повторяет жилищный закон для квартир, в которых собственник не живет1.
• Сдавать вправе собственник или уполномоченное им лицо2. Снимаете комнату в квартире, где живет хозяин, - нужно согласие всех собственников1.
• Слова «депозит» в законах о найме жилища нет, размер его нигде не установлен: один-два месячных платежа - обычай рынка. Юридически он подходит под обеспечительную плату из кодекса, но только если так записано в договоре3.
• Плату по общему правилу имущественного найма меняют не чаще раза в год, но оговорка «если иное не предусмотрено соглашением сторон» стоит в той же норме2. Читайте договор, а не кодекс.
• Зарегистрировать вас по адресу - обязанность собственника, записанная в жилищном законе1, а не одолжение.

Кто вправе сдавать и что проверить до денег

Каналов поиска три: объявления на площадках, агентства и знакомые. Закон их не различает, проверка везде одна.

Проверяете не квартиру, а право сдавать. Право сдачи имущества внаем принадлежит собственнику и тем, кого он уполномочил2. Значит, сначала вы смотрите документ на квартиру и удостоверение личности хозяина, а если перед вами родственник или риелтор - доверенность.

Комната в квартире, где живет собственник, - отдельный случай. При проживании в жилище нескольких собственников для сдачи внаем требуется согласие всех собственников1. Одной подписи не хватит.

Спросите про залог и ипотеку. Наймодатель обязан предупредить о всех правах третьих лиц на сдаваемое имущество; не предупредил - вы вправе требовать уменьшения платы либо расторжения договора2.

Договор: только письменный

У жилища правило строже, чем у аренды вообще: обычный договор найма между гражданами на срок до года включительно можно заключить устно2, для квартиры так нельзя.

Из документа

«По договору найма жилища собственник жилища или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить гражданину (нанимателю) и членам его семьи жилище в пользование за плату… Договор найма жилища должен быть заключен в письменной форме».

То же требование повторяет жилищный закон для квартир, в которых собственник не живет; само помещение должно отвечать строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и иным обязательным требованиям1.

Без данных, позволяющих установить передаваемое имущество, договор считается незаключенным2. Поэтому адрес с номером квартиры и площадью пишется целиком.

• Точный адрес и данные квартиры.
• Срок найма или прямая оговорка, что он не установлен.
• Размер платы, дата платежа и способ оплаты.
• Условие о депозите: за что удерживают и когда возвращают.
• Кто платит коммунальные услуги и взносы за содержание дома.
• Кого вы вправе вселять, кроме себя.
• Согласие собственника на регистрацию по адресу.
• Опись мебели и техники с фотографиями на дату заселения.

Депозит: в кодексе он называется иначе

Ни глава кодекса о найме жилища, ни глава жилищного закона о частном жилищном фонде депозита не упоминают и размера его не устанавливают. Один месячный платеж или полтора - практика рынка, а не норма, и требовать «по закону не больше» бесполезно.

Правовая рамка для таких денег появилась 12 июля 2022 года: законом № 138-VII Гражданский кодекс дополнили параграфом об обеспечительной плате3.

Из документа

«Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон может быть обеспечено передачей одной из сторон в собственность другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительная плата)».

Из текста следуют четыре вещи, которые стоит знать заранее3:

• деньги переходят в собственность наймодателя, это не хранение;
• сумма засчитывается в счет обязательства при обстоятельствах, предусмотренных договором, - значит, их надо перечислить;
• при прекращении обеспеченного обязательства плата возвращается, если иное не предусмотрено договором;
• проценты на нее не начисляются.

Все четыре пункта работают, только когда депозит описан в договоре. Если нет, спор упирается в общее правило возврата: наниматель возвращает имущество в том состоянии, в каком его получил, с учетом нормального износа, а за несоответствие возмещает ущерб2. Нормальный износ вы будете доказывать описью и фотографиями от даты заселения.

Плата, ремонт и поломки

Как часто поднимают цену. Отдельной нормы для квартир нет. Общее правило найма: плата меняется не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено соглашением сторон2. Оговорка и есть главное: договор может разрешить пересмотр хоть ежеквартально.

Кто что чинит. Капитальный ремонт и ремонт, вызванный неотложной необходимостью, наймодатель делает за свой счет, если договор не говорит иное2. Текущий ремонт и расходы по содержанию несет наниматель2.

Нашли недостаток, мешающий жить. Наймодатель отвечает за такие недостатки, даже если сам о них не знал: вы выбираете между бесплатным устранением, уменьшением платы, удержанием расходов из платы и расторжением договора2. Но за недостатки, оговоренные при заключении договора или заранее вам известные, он не отвечает2 - тем ценнее акт приема.

Ремонт «в счет аренды». Стоимость неотделимых улучшений возмещается, только если вы делали их с согласия наймодателя; без согласия - не возмещается2. Согласие берите письменно.

Регистрация: это обязанность хозяина

Самый частый конфликт с собственником решается одной строкой жилищного закона.

Из документа

«Собственник или лицо, уполномоченное собственником сдавать жилище внаем, обязаны зарегистрировать проживающих в сдаваемом жилище лиц в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан».

Данные вы подаете сами, а хозяин подтверждает согласие; его отказ - основание для отказа в регистрации4. Отказывать ему невыгодно: наймодателю, допустившему проживание без регистрации, грозит штраф 10 месячных расчетных показателей5.

Сроки, порядок и штрафы разобраны в статье регистрация после въезда в Казахстане. Здесь важно одно: договоритесь о регистрации до внесения денег.

Если вы сами пускаете кого-то по договору поднайма, зарегистрировать этих людей обязаны уже вы1.

Как заканчивается аренда

Хозяин вправе расторгнуть договор досрочно при несоблюдении вами его условий1. Вы - если жилье не передали, мешают им пользоваться, не делают капитальный ремонт или квартира стала непригодной не по вашей вине2.

Вселять членов семьи, поднанимателей и временных жильцов вы вправе, если договор не запрещает1. Но в квартире, где живет собственник, без его согласия нельзя вселять никого, включая собственную семью1.

Частые ошибки

• Снять по устной договоренности. Договор найма жилища должен быть заключен в письменной форме2, и для жилья годовая поблажка из общих правил найма не работает2. подпишите договор до передачи денег, даже если снимаете на два месяца.
• Отдать депозит без единой строки о нем в договоре. Обеспечительная плата возвращается при прекращении обязательства, если иное не предусмотрено договором3 - то есть все решает текст. впишите сумму, перечень удержаний и срок возврата после выезда.
• Не описать состояние квартиры. Наймодатель не отвечает за недостатки, оговоренные при заключении договора или заранее известные нанимателю2, а вы возвращаете жилье с учетом нормального износа2. сделайте опись с фотографиями и подпишите ее вместе с договором.
• Договориться о регистрации потом. Отказ хозяина подтвердить адрес - основание для отказа в регистрации4, а зарегистрировать вас он обязан по жилищному закону1. обсудите это на просмотре и внесите пункт в договор.
• Сделать ремонт и ждать зачета. Стоимость неотделимых улучшений без согласия наймодателя возмещению не подлежит2. согласуйте работы и сумму письменно до начала ремонта.

Частые вопросы

Какой депозит по закону должен быть в Казахстане?

Никакой: размер нигде не установлен, о депозите за квартиру ни кодекс, ни жилищный закон не пишут. Есть общая обеспечительная плата: она передается в собственность второй стороны и возвращается при прекращении обязательства, если договор не предусмотрел иное3. Остальное - переговоры.

Можно ли снять квартиру без ВНЖ и местного счета?

Да. Выбор лиц, которым сдается внаем жилище, производится собственником1, требований к статусу нанимателя закон не устанавливает. Как платить - отдельный вопрос: про счет в казахстанском банке есть разбор.

Хозяин поднял плату через три месяца. Это законно?

Смотрите договор. Общая норма разрешает менять плату не чаще раза в год, но с оговоркой «если иное не предусмотрено соглашением сторон»2. Если в договоре стоит другой порядок пересмотра, действует он.

Квартиру продают. Меня выселят?

Нет. Переход права собственности не основание для расторжения договора2, договор найма сохраняет силу для нового собственника1. Новый хозяин наследует и срок, и условия.

Кто платит за коммунальные услуги?

Закон отдает это договору: условия найма, включая распределение обязанностей, определяются жилищным законом и договором сторон1. По умолчанию расходы по содержанию имущества несет наниматель2, поэтому пункт лучше расписать поименно.

Короткий алгоритм

1. На просмотре попросите документ на квартиру и удостоверение хозяина, при посреднике - доверенность2.
2. Спросите про залог, ипотеку и других собственников21.
3. Проговорите регистрацию до денег: это обязанность собственника1.
4. Бронь вносите только письменным соглашением о задатке3.
5. Подпишите договор с адресом, сроком, платой и порядком ее пересмотра2.
6. Отдельным пунктом опишите депозит: за что удерживается и когда возвращается3.
7. Составьте опись с фотографиями и внесите в нее найденные недостатки2.
8. Зарегистрируйтесь по адресу и сохраните справку4.

Что еще почитать

• Полный гид по Казахстану - визы, сроки, налоги, банки и быт, все со ссылками на оригиналы законов.
• Регистрация после въезда в Казахстане - тридцать дней, согласие хозяина и штрафы за просрочку.
• Стоимость жизни в Казахстане - на что уходят деньги в первый месяц, кроме аренды.